城市中心“价值洼地”，最佳保值“金”牌

　　“地段为王”的投资准则在楼市的动荡时期更加显得颠扑不破。李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚在香港楼市危机时的做法就是最好的成功案例-在香港楼市低迷之时，选择那些地段好的优质物业，大量积累，市场一转好，赚得钵满盆满。在北京，所谓的城市中心当然是指三环、四环内的区域。这里位置优越，交通便利，能够迅速连通城市各区域。加之政府建设力度大，很多城市枢纽都集中于这个辐射范围内，不仅眼前可见的地段价值巨大，更因其稀缺性蕴含着无限的未来潜力。

　　在北京目前的城市布局中，东部的发展已形成了一定规模和成熟度，也正因此其成长空间亦趋缓。而西部区域由于机关部委林立，央产房众多，高品质楼盘开发相对滞后等多方面的原因，区域整体的居住、办公及商业价值一直以来被市场所低估，特别是西三环长安街以南这一区域。由于六里桥商圈的形成、北京西站板块的崛起，这里的价值正日益被市场关注，成为北京地产板块中典型的城市中心 “价值洼地”。以保利百合花园为代表的这类城市中心“价值洼地”项目，也自然也成为目前市场关注的焦点。

　　地铁上的物业价值，始终高于同片区物业

　　据专业机构统计，纽约、伦敦、东京和香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均要高于同片区同等素质物30%以上。在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为只有地铁才可能带来这么大的人流量。地铁的大流量、快速、安全、便捷等特点将为人们的生活带来许多便利，同时也将提升沿线物业的地段优势，给地铁沿线的住宅物业带来升值的潜力。在一些发达城市，地铁上盖的房子都已成为最具升值潜力的项目，地铁站附近也因此成为地价较高的地区。

　　反观西三环、西南三环，这里地铁9号线、10号线、14号线、7号线和40余条公交线等多种复合型的网络交通干线密集交织。以保利百合花园为例，项目位于丰台区六里桥桥南，毗邻西三环，周边汇集京石高速、四条地铁线等众多交通干线。

　　从地铁5号线、10号线开通的经验来看，地铁开通直接拉动房价上涨已经成为一个不争的事实。根据同期媒体报道，5号线开通半个月，沿线住宅价格暴涨2367元/平米；而10号线在建设的两年期间，周边物业价格平均上涨一倍多。与之相比，位于地铁9号、10号、14号及7号线包围之中的保利百合花园是目前北京唯一一个拥有四线地铁环绕的地产项目，且项目距离规划中地铁站步行均在10分钟左右。这样一个充分叠加了地铁价值的项目，未来随着四线地铁的相继开通，将会呈现多大的升值空间，为我们留下了巨大的联想空间。

　　房子的价值，有一半来自周边的生活设施

　　生活便利的房子，将来无论出租或再售都方便。在北京西三环及西南三环的未来几年内，六里桥商圈将被打造成以商务为核心的新区，并带动周边地区的全面发展。“六里桥商圈作为丰台区域经济发展中很有潜力的一个板块，是丰台区委区政府着力建设的重点区域。”目前，六里桥商圈内已建成大中型公建设施56处，中国通用技术大厦、中盐、中色等国家级企业在此办公，十几家三星级宾馆饭店开业经营，东方家园、美克美家、易初莲花等品牌企业在此开店；爱华美食、天使食府等十余家国家特级、一级餐馆汇集于此。西客站南广场文化办公区已基本成熟；太平桥时尚休闲区与西三环商业带正处于成长期，正在加快建设速度。

　　简单说，这里的物业将占有最为稀缺的生活配套资源，也自然为将来出租或再售奠定了坚实的价值基础。以保利百合花园为例，项目周边集中了易初莲花超市、国美电器、润鹏时尚中心、翠微商场、城乡贸易中心等商业体，出门十几分钟的范围内，生活便利程度可见一斑，价值自然被购房者广泛认可。

　　选房子就像选餐馆，人多的地方更可靠

　　其实，这也是一个选择品牌的原则。在鱼目混杂的房地产市场中，选择品牌就是选择一份保障，从投资价值到使用质量，无不如此。在北京地产市场中屈指可数的品牌地产商中，保利地产算是其中的代表。在05到07的销售中，保利旗下的数十个项目一直在北京楼市中创造着销售冠军的荣誉。而在这些地产项目中，保利百合更以开盘热销逾9亿的成绩，成为08年“丰台区销售第一”。人气如此之高，自然说明问题。

　　综合以上标准，我们不难看出，无论市场如何，只要理性判断，灵活运用那些久经市场考验的投资准则，在适当的时候出手，就会有可见的未来收益。在相对低的价位买入，成长后出手，收益也自然可观。尽可能选择价值被低估的地段和物业，如此保值增值的空间才更大。

    买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。 
    社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：

　　一、居住密度及私密性

    住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

　　二、公共建筑

　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

　　三、小区绿化

　　居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

　　四、小区布局

　　在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。

　　五、小区内交通

　　居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

　　人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买

    买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。
    一、衣

　　可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内

　　二、食

　　为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等

　　三、住

　　不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。

　　四、行

　　不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。

　　五、其他

　　还得看附近有没有公园、银行、医院有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。

  1.家务流线
　　储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。

一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一条直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。
　2.家人流线
　　家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感觉无所适从。

  3.访客流线
　　访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。

客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。

目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。在起居室中划分出单独会客室是必要的。

单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。
   4.复式住宅中的流线
　　谈到复式及跃层住宅的流线设计，由于空间较大，如果单纯在平面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。

这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时尚”，似乎房间里没有楼梯就是落伍。就为了这楼梯，本来只有一百多平方米的房子，偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显得华而不实。

其实，人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。
　　一句话，流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。
　总而言知，房型图要一目了然，私密休息区、公共活动区和辅助区应各自相对集中。看图时就可以感受到空间的流线设计是否合理，那些看了半天还没看懂的房型多半不会是好的房型设计。

三．户型选择

  前面说到，目前影响消费者购房的一个很重要的因素是房型， 什么是好房型？参考上述知识你不妨根据下面的一些原则自己判断。

今天我们将要进行房型讨论。选择房型不是一次就能成功的，需要反复筛选。今天的讨论是首次，虽然不是起决定作用但却很重要，因为，今后一系列的关于房型选择的研讨，将要在我们这次的基础上进一步深入。颇有点抛砖引玉的作用。如果我们这块破砖能够引出一块美玉那将是一件很美丽的事情。

现在我们就开始这项美丽的事业。

为使大家对选择房型有个头绪，如何分析房型的优劣，我就先讲点相关的知识供大家参考，也算是个启发吧。

2003年楼市的竞争又从营销炒作到强调社区规划、社区环境等又回归到了住宅最本质的东西上——户型的竞争。所以，户型的选择至关重要。

再看2003年尤其是2003年下半年以来的热销楼盘和新楼盘，户型设计和所体现出来的创新也不再仅停留在户型的动静分离、面积合理不合理，功能齐全不齐全等方面。所以，我们应在这个基础上进一步创新。

一．户型创新趋势

总体来说，楼市户型创新出现了4大趋势

1.“主人生活系统”设计理念应运而生

2. 层高越来越高

3. 继餐厅独立后，客厅功能继续细分

4. “1+1”的二代居户型设计开始受欢迎

我曾经参加建设的某楼盘就有这个户型，但不是故意的，是业主提出的，在2套房中间的墙上开门。一边住老人一边住子女。这是我亲手做的修改，所以印象很深。（这是发生在去年上半年的事，现如今却成为一种户型，可想而之户型创新的速度有多么快。）
    从去年的形势看，楼市“创新”呼声阵阵，与居住环境最为密切的户型设计自然是备受关注的一环。不少开发商“呕心沥血”狠挖户型卖点，有的新盘甚至超过百种户型，其细化的程度，说得夸张一点，如果没有户型说明，思想“跟不上时代”的购房者可能都猜不出是做什么用的。原来“X室X厅”的叫法显然不够表述现有的户型——储藏室算不算“室”，书房算不算“房”？下面就是近来流行的几种设计元素。

■双厨设计

———属于细而全户型中的奢华部分。据专家考证，如果家庭主妇在封闭的空间内独自作业，会有不佳的心理感受，同时也不利于与家人沟通交流。这在影视剧中我们也看到，西方国家的厨房是开放式的。主妇一边做饭一边是孩子玩耍，青年伴侣还一边做饭一边谈情说爱。这要是在中式的厨房里，被油烟呛的跑都跑不赢哪有心思谈情说爱啊？难怪中国的家庭主妇总是不高兴呢。因此出现了中西兼有的双厨设计。

中式厨房可以封闭，只做炒菜时使用；西式厨房是开放的，用来备菜和制作西餐，这样在平常较长的备菜时间中不会妨碍主妇与家人交流。目前采用双厨设计的多是每平方米万元左右的高档物业项目，因此也可以算是豪宅的一个标志。

■干湿分离

———洗手台设在外面，然后依次是马桶和淋浴房，三进式设计不仅避免了浴室的潮湿四处散布，而且家里即使“一卫”也很少会造成“一人当关、万夫莫开”的紧张局面。过去多在高档项目中采用的干湿分离设计逐渐“平民化”，中档价位的某些楼盘都在卫生间外单设了洗手的区域。（即二进式）

■卧室角窗

———什么是角窗？请看图示。这仅仅是一个小小的更新却打动了无数购房者的心。也体现了开发商在细部精益求精的追求。角窗一般做在次卧室，扩大了视野和采光面积，外飘型的设计又可以使宽大的窗台成为一个舒适的座椅。角窗可以说投资不大，重在心思，在最近的许多新盘中得到应用。

■生活阳台

——不少购房者反映，看样板间时感觉甚好，真住进来就不同了，比如说，没有晾衣服的阳台。

客厅的观景阳台已经成为客厅的一部分，用做晾衣服既煞风景又不便待客，紧邻厨房的工作阳台过于狭小，而且容易让衣物沾染油烟的味道，因此还需要一个生活阳台。但在普通平民住宅中，三个阳台又很难被一般买家接受，毕竟它占了建筑面积。

变通的办法也有，北京某楼盘干脆取消了观景阳台，用观景外飘窗取代，主卧增设了一个生活阳台，很是实用。

■其他空间

———储藏室、书房、更衣室，这些不大的空间“边角料”在过去都该业主自己动脑筋，现在设计师已经预先设计好了。

不久以前，书房还是样板间的摆设，其实是按照一间卧室计算，如今则渐渐“自成一体”，成为户型新格局的组成部份。这在面向白领销售的商住住宅项目中尤为明显。

储藏室和更衣室尽管在户型图的标注上还不普遍，但在各项目的样板间设计中都是不可或缺的元素。有业内人称，分别设置男女主人更衣室将是下一步的趋势

仲道/文

    很快就要“十一”了，房屋秋交会的氛围也已经在媒体中显现，很多人大概要利用这个机会去看房。对一般购房者来说，房子还都没盖，就是个售楼处，有必要去看吗？到售楼处去看什么？要了解哪些东西？对这些问题大部分购房计划者并没有一个明确的目标，也没有清晰的思路，我这里把一般的看房思路整理一下，

1．如何去看房？

    看房，首先要选择交通工具，一般人很容易毫无思考的就选择自己开车去，这是一大忌。应该首选公交，其次是出租。乘坐公交不仅可以对沿途各类设施有一个非常感性的认识，同时可以根据乘客的上下车情况了解沿途的繁华程度和人员状况构成。更重要的是可以看出政府对这一区域内市政建设的投资力度。我国对于城市住宅应该必备的配套设施，在法规上没有一个统一的标准，所以，不同区域内的各种配套悬殊很大。农村住宅依赖周围土地生存，而城市住宅是依赖周边设施生存，详细了解楼盘周边环境就如同了解自己的生存条件一样重要。打车可以从司机对这一区域的熟悉程度，来大概判断一下楼盘所在位置的社区成熟度和居民的生活水平，想象一下你将来的所处环境、周围是什么样的邻居。如果自己开车去，则很难搜集到这些必须的情报。而这些情报又是你判断楼盘价格的最基本要素之一。

2．在售楼处能了解什么？

    到了售楼处，很多人又是在毫无思考的情况下被热情地迎了进去，开始听取楼盘讲解，这又是一大忌。这等同于你把买房的主动权拱手让给了对方，因为，你对楼盘的认识不是通过自己的眼来认识，而是通过别人的嘴来认识。你怎么可能买到自己满意的房子呢。那么，如何通过自己的眼来认识这个楼盘呢？要认识这个楼盘首先要认识一下这个楼盘是什么人开发的，因为，不同类型的人所建造的楼盘是不一样的。

（1）通过售楼处判断开发商的类型

    开发商既然要特意建造或装修一个售楼处，本身就是希望售楼处这个建筑物向顾客传达某种信息，这种信息当然是要传达给这一楼盘的基本客户群。你在获得这个信息的时候，不仅思考这个楼盘是否适合自己，也同时在判断这个开发商的类型，这就如同你要委托某人做一件事情，一边听他介绍一边判断他这种类型的人是否适合做这件事情一样。当然，这里的信息传达不是嘴对嘴，而是开发商这个建筑物对你的眼睛。

    所以，到了售楼处不要急于进去，先看看售楼处的施工质量，所用材料，与周围其他建筑比较比较。然后再进去，进去之后不要急于听解说，自己先感觉一下售楼大厅内的气氛，看看里边的设施设备，装修装饰等等。对售楼处有了一个直观的认识后，可以参照下表判断一下开发商的类型。

    了解了开发商的类型，这个楼盘是否适合自己，对于1年或2年后出来的房子是个什么样子，性价比的高低，你大概在心理上也就有了一个比较性的认识。

（2）通过售楼书和沙盘了解策划师的类型和能力

    在我国，售楼书和沙盘尽管没有任何的法律效力，但是开发商在这上面却倾注了大量心血，最终目的当然是希望通过展现楼盘魅力，提高销售业绩。那么，什么是楼盘的魅力？购房者的类型不同对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为以下3类来设计沙盘和售楼书。

①浪漫生活型

    针对生活浪漫型购房者，良好的楼盘视觉效果以及针对购房者精神世界的生动的文字描述很容易引起购房者的购买欲，这种楼盘主要是针对生活阅历不深的年轻人。

②知识生活型

    对有着一定生活知识积累的购房者，楼盘设计与现实生活的吻合度是引起购房者购买欲的关键，因为这类购房者最关心的是楼盘设计解决了他（她）们多少已经感知到或未曾感知到生活难题。

③介于①、②之间的普通生活型。

    售楼处没有沙盘，售楼书也不作为解说人员必备之物的楼盘一般是针对这类购房者，因为这类购房者对楼盘进行比较的核心基本是局限在位置和价格上。

    针对三种不同类型的购房者，策划师的类型是完全不同的。这直接关系到未来的楼盘和你的生活方式是否吻合的问题。但是，购房者往往没有这方面的概念，自己也不清楚自己属于哪一类，售楼员也绝对不会说这个楼盘不适合你。所以你在看房前先参照以上3种类型给自己做一个定位。那么在看房时对于策划师的类型和水平就有了一个判断标准，由此对楼盘的预测不会出现方向性的错误。

（3）看样板间了解设计师的水平

    在购房者中，没有谁会按样板间的样子来布置自己的房间，而且你还会发现，绝大部分的样板间并不是类型最多的标准户型。那么，房地产商制作样板间的目的是什么呢？当然是为了卖个好价钱，样板间的主要目的针对购房者价格比较的心理。因为，绝大部分消费者，对商品的价格并没有一个绝对的判断标准，一般是通过比较的方式来判断商品价格。样板间给购房者两个方面的比较。一是生活环境比较，二是房屋价格比较。

① 生活环境比较

    沙盘、效果图、售楼书是把购房者“缩小100倍”或者更小以后迎进楼盘，并让购房者成为一个“楼盘故事”的主角。当然，大部分购房者的联想能力有限，在这样一个“小人王国”中总会感到不真实，那么，当消费者带着“楼盘故事”中的美丽进入与自己的身体成1∶1比例的样板间时。自然不自然的就会产生未来与自己现实生活的比较。比较的结果肯定是未来好。

②房屋价格比较

    每个楼盘的标准户型一般都是最具通用性的经济户型。用标准户型作样板间非常容易与其它开发商形成类同，不但难于突出开发商的开发特色，还容易把购房者引入到单纯的价格比较一条路上去，给销售带来麻烦。所以，有经验的开发商一般是选择整个楼盘中位置最好、面积较大的房间做为样板间。看到这样的样板间，购房者一定感到非常满意，但是价格却难于承受。这种做法让购房者不会产生同类比较，价格判断的依据就更加模糊。通常情况下，大部分的购房者还是选定价格较低的标准型。由此，购房者满意，开发商也达到了目的。

    照此来说，样板间不就是是个“托儿”吗？不完全是，我认为这属于正常的商业行为（当然，利用人眼的错视欺骗购房者的不在此列），开发商同样也在利用样板间传达着自己的一个开发理念。你可以通过样板间进一步认识开发商的类型（参见上表），更重要的是看一下设计师的水平。那么，怎样才能通过样板间看出设计师的水平呢？看厕所，厕所是设计师的水平所在（篇幅太长，在此不作详细说明）。为什么要了解设计师的水平？因为房间再大，我们所使用的也是一个个很小的局部，没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼，厕所是最能表现设计师细部设计功底的地方。

（4）通过楼层平面图判断养房的费用。

    一般人看楼层平面图，除了关心户型，朝向，楼层，采光外，很容易忽视几户合用一部电梯的问题，这是养房必须的一大笔费用，因为不到10年电梯就面临大修或更换。以前，维修费用都是单位支付，住户除了感觉电梯维修时不方便外，从来不去关心维修费用的问题，一直到现在这种思维惯性一直存在。现在是商品房，如果购房前不算清账，电梯一出毛病邻里纠纷就会出现，这是谁也无法回避的问题。

    简单整理到此，仅凭这点知识经验，距购房还相差甚远。购房前，需要学习和了解的事情还有很多，靠一知半解的住房知识很难找到称心的房子

    倾注自己一生的积蓄买一套房，对任何一个家庭来说都是需要慎之又慎的大事，买上一套称心的住宅可以给你带来无尽的享受，反之则是无尽的苦恼，应为投资太大，很难改变。日本的一般家庭在购房前3、4年就开始学习有关住宅的相关知识。如果你准备买房，最好找一个中立性的咨询公司咨询一下，应该学习哪些房屋基础知识，了解哪些基本的法律法规常识，这样你可以在选房过程中做到有的放矢，购得一套你使用后非常满意的新居。

层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层

楼板面之间的距离。
地产
地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
住宅的套型和户型
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型

家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使

用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标

准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通

常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数

，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
本票
又称《期票》，指发票人本人在约定的时间，山自己作为付款人向持票人无条件支付一定金额的票据。在本票关系中，只有发票人和持票

人双力出租土地使用权抵押己将土地使用权出租的土地使用权人，向依法以其出租的土地使用权用于抵押。但应将租赁情况告诉抵押权人

，并书面通知承租人。该土地上的建筑物、其他附著物所有权随之抵押。
什么是露台
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露

台
个人抵押贷款
长期以来，我国一直实行“低收入、低消费水平”的政策。，虽然，近几年我国城镇居民收入水平有较大程度的提高，但远未达到依靠家

庭积蓄购房的地步。
从银行贷款情况来看，据中国人民银行的统计数据，到1997年年底，全国住房抵押贷款余额仅为170亿元，占银行资产的比例小到可以忽

略不计。同时，“有房无人住，有人无房住”的矛盾十分尖锐。
发放个人住房贷款，可以解决居民改善住房要求和当前支付能力不足的矛盾，变将来消费为当前消费，将潜在、远期需求变为现实需求，

提前改善住房条件。目前个人购房的最大难题是高房价与低收入的矛盾，按目前的工资水平计算，若只靠每月的存款去“攒”出一套房子

，一般家庭至少需要20年以上的时间。消费需求是经济增长的拉动力，贷款支持居民购房，扩大住房消费有效需求，将成为经济结构调整

和经济快速增长的持续动力。根据世界银行1994年的一次研究，每增加100亿元住房建设将创造170亿元～220亿元的需求，每销售100亿元

的住房，将带动130亿元～150亿元的其他商品销售：但近两年来，我国在宏观调控取得重大成就的同时，经济已显现出消费无热点。有效

需求不足的种种迹象，任其下去，将有可能放缓经济增长速度。因此，大力开展个人住房抵押贷款，逐步将住房贷款由主要支持商品住宅

的开发建设转变为主要扶持商品住宅的消费及配套服务，逐年扩大住房消费贷款在信贷中的比例，将大大刺激住宅消费需求。商品住宅的

有效需求增大，叉会降低银行贷款风险，空置商品房得以盘活，消化，资金贷放。回收良性循环就可形成。
经济技术开发区
通常指适用沿海开放城市政策的城市中划定的有明确地域界限、用于经济技术开发、限在生产性、科技性利用外资上大体比照经济特区规

定执行的区域。
框架结构住宅
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而

成的住宅。
什么是跃层住宅
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧

室、书房、卫生间等。
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等, 用楼梯联系上

下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的利用率。
什么是居间中保
二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。 　　
具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各

得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。目前已有多家房产市场推出此业务。
什么是软装潢
就居室而言, 除了固定的、不能移动的装饰物，如地板、顶棚、墙面及门窗以外，其他可以移动的装饰称软装潢，包括：窗帘、沙发、壁

挂、灯具、工艺品等，他们的大小规格、色彩造型、放置位置等均应与设计并行考虑，以保证协调美观。
经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经

济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的

使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用

的50％，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房

。
什么是商住住宅
商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住

者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
砖混住宅
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂

石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式

住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。
按揭与抵押的区别
　按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下：
　　1．按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。

按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是

非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押

权人的身份只是抵押权人。
　　2．目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别：
　　1．按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上

，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。
　　2．在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了

取得抵押物，而是为了其他的目的的借款。
　　3．运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下，办

理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押

担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。
　　4．抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”；按

揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主作中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此

，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
成本法
成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加，除以建筑面积得出来。住宅

二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的

折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估。
地政
政府对土地衽的各种行政管理的总称，受土地管理法律及行政法规，规章的调整。
房屋抵押
指抵押人（债务人或第三人）以自己的房屋作为抵押物价权人，在债务人到期不履行债务时，债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或

以变卖 该抵押房屋的价款而优先受价。 房屋预售（炒楼花） 即出售房屋期贷。
什么是收益法
收益法是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评估现价，收益法重视对未来得收益

，是估测的，资本比率是设定的。
什么是现房
所谓现房，是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订《商品房买卖合同》。
关于五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《

商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房

预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 　
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这

“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得

上述两个《规划许可 证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土

地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 　　
根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，

签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
解困房
指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
住宅小区
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。一般设置一整套可满

足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
安居房
安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对

人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
一级市场
房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首

先从法律上达到确认。

二级市场
二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指

房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
什么是三级市场？
三级市场可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要

内容相对于已购公房，北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价，因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。

目前，三级市场尚未打开。
产权调换
　产权调换是指，拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调

换的补偿标准，按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。
绿色装饰
所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物，又称绿色设计。其特点是通过天然植物的视觉美感，达到宜于

人的身心健康，增添现代人的审美情趣。
什么是房屋所有权
房地产在司法实践上又称不动产，而不动产一般是指土地以及其定着物（主要是房屋）。这里仅就房屋所有权进行表述。 　　
购房者都知道购买房地产中有产权证，而办理下产权证又意味着对该房产拥有所有权，那么在法律上对所有权又有何规定呢？从严格的意

义上讲，财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内对属于他的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。房产所有权属于直接管理购

房者购买的房产并具有排他性权利该权利表现以下几点： 　
1．房产所有权是绝对权，这又区别于购房者同房地产开发商签订的房产买卖合同所产生的债权。简单地说，购房者同房地产开发商有签

订合同所产生的权利与义务的关系，是要由合同的一方为一定的行为才能实现的权利，例如：购房者向房地产开发商支付房款，购房者不

能通过自己的行为取得该房产，而是由房地产开发商依约向购房者交付房产，这样购房者才能实现自己拥有该房产的权利。而房地产所有

权则可由房产所有人直接作为即刻实现的权利，而不用其他相对人为一定的行为才能实现权利，例如：房产所有人使用其所拥有的房产。

　
2．房产所有权是排他性的权利，房地产所有权是所有权人排除他人对于其所拥有的房产的干涉，并且在一个物上只能有一个所有权存在

，而不能同时并存两个或两个以上的所有权。也就是说，房产所有人对其所拥有的房产拥有独立处置权利，所有人一旦拥有该房产，如非

由所有人作出意思表示那么所有人可对抗其他对该房产主张权利的其他人。 　
3．房产所有权是一种相对最全面的权利，房产所有人有对其所拥有的房地产物业进行一般、全面的支配的最全面的权利，所有权人不仅

包括对房产的占有、使用、收益，而且包括对该房产的最终处分权。房产所有权对于其他对房产权例如抵押权、质权、留置权这些权利仅

是对房产的占有、使用、收益某一特定权利享有直接管理权利，房产所有人可以依自己的意愿在法律规定的范围内享有最大的最全面的权

利。 　
4．房产的所有权是永久性的，购房者向房地产开发商支付全部房价款，并领取国家统一颁发的房产证后，房产所有者将永久拥有该房产

，直到该房产灭失。
什么叫绿化隔离带
按照城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘

区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。
花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住

功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购

买。
住宅的辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
一次性买断价
买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务

，不得随意变更.
基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出.
土地收益金
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由政府指定机关对交易房地产收取的部分国有土地收益。
微利房
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房
公有住宅
　公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销

售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本

城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
户室比
“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型

住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
炒地皮
对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或

经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使

用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖
什么是灰空间
“灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建

筑入口的柱廊、檐下等。
　　“灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等.
商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所

以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
有偿合同
指合同当事人因取得权利（包括利益）需偿付一定代价的合同。其主要特点是，当事人一方履行义务的同时，有要求对方为一定行为的权

利。
什么是“楼花”
“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正

在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售

房屋，买“楼花”为预购房屋。
绝卖
指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典

当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
户地图
又称《分户地籍图》，常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。

什么是成本法
成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加，除以建筑面积得出来。住宅

二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的

折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估。
基准地价
指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的

依据
作价补偿
作价补偿，是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋而造成的经济损失。作价补偿的标准，按照被拆迁房屋建筑面积的重

置价格结合成新计算，即以重新建造被拆迁房屋的造价，结合该房屋的新旧程度核算出该房屋的价值，并以此作为补偿的标准。
什么是市场租金
市场租金又称协议租金，是根据市场供求关系和自愿原则，由租赁双方协商议定的租金。市场租金随供求关系的变化而上下浮动。
什么是以旧换新
以旧换新业务是产权置换的一种形式，是指居民以自身原有产权房作价，并补交原房作价与商品房售价差额后，可置换商品房，原房归开

办此业务的开发商或中介公司所有。值得一提的是，双方办理完物业交割后，共同到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续，原房

与置换商品房的买卖立契并案办理。
不动产拍卖
指将特定土地的使用权及土地之上的建筑物、附著物所有权以公开兢价或公开标底的招标方式，遵照公平、公正、公开原则进行转让
什么是商品房转预售
商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进行转让的行为，俗称“炒楼花”。根据《中华人民共和国

房地产管理法》第45条规定，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，表明这一问题至今尚无明确的法律规定。
房屋买卖契约公证
指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。
房地产交易手续
进行房地产交易必须经过的程序，通常包括：交易双方向房地产交易管理机关提出申请、出让方交验拥有相应权利的订件、双方按规定签

订契约协商确定交易价格及有关事项、交易管理机关勘察评估交易价的公平性，监定交易契约、交纳契税和手续费、办理新的房地产权利

证件。 房地产经纪人指代客进行房地产交易并以此取得用金的中间人。
土地使用权出租
根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定，是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附著物租凭

给承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权

不得出租。
什么是自然、舒适居住小区
建设部中外园林建设总公司北京设计分公司设计师檀馨认为：@什么是好环境？自然、舒适、改变居住区小气候！
理想家园“金鼎奖”评委访谈（二）：日前，由国家住宅与居住环境工程技术研究中心、北京市城市规划学会住宅与居住区规划学术委员

会和本报联合组办的首届北京理想家园“金鼎奖”拉开帷幕，报名与推荐活动已全面展开。我们将对本次活动的评委进行系列访谈，请他

们从户型、环境、销售、科技含量等不同侧面分析什么是理想的好房子。
重视环境是今年房地产市场表现出的良好趋势，开发商把环境当做了卖点，老百姓也发现，楼座、户型挑来挑去都差不多，各小区的环境

却是千差万别的。
好环境应该是住户喜欢的
什么是好环境，住在这里的人最有发言权。第一，环境要美，让住户愿意到这个环境里来；第二，住户进到环境中要感觉很舒适；第三，

环境要满足各年龄人的需要：小孩子想骑车，大孩子想玩滑板，老人想下棋，他们都能在环境中找到适合的地方；第四，环境要让住户有

归属感、自豪感，即环境要有特色、有个性。从这些方面来讲，做环境之前要考虑谁在这儿住，这些人什么特点，他们要求什么，因为环

境首先是为住户服务的。
生态必须是环境的第一要素
真正的园林，应该是为改变局部小气候、改变环境质量而设计。院子里草多了，树多了，湿度大，空气好，就能令住户心情好、身体好。
城市已经远离了自然，在城市规划图上，黄的、紫的、红的全是建筑用地，只有很少的一些绿色。如果连这些绿色也没了，我们完全在钢

筋水泥中待着，二氧化碳、毒气堆积，恶劣的气候将使我们的生存受到威胁。所以，国家规定，小区绿化率不能低于30％，这30％是要建

花园的，是要造氧、吸尘、降温的，你又把绿地搞成铺装、建成混凝土的构筑物，去追求纯艺术、纯文化，这将会带来整个大环境的损失

，具体到住户来说，二氧化碳、有毒气体会比别的小区多，温度比人家高好几度。
所以，对环境的评价，不是看它的华丽或者独出心裁，而是首先要看它是否改变了生态环境，这是第一标准。
环境应摆脱形式回归自然
环境设计不能摆样子，比如欧陆风情。其实欧洲先进的环境很多，我到过欧洲居住区很多次，从没有见过国内所谓的欧陆风情，越高尚的

住宅越朴素，也就是树林、草地、花卉。人家讲究的是花卉、植物的配置，对生物的理解、对自然的追求，但咱们却在追求人家的历史，

把人家皇家园林的柱头啊、维纳斯啊搬过来了。其实，美国总统的院子里有什么？就是花、树、白白的凳子、网球场，中国皇帝也喜欢住

大花园，而不是住在疙疙瘩瘩的构筑物里。
当然，原来咱们太穷，房前屋后什么都没有，现在从简到繁，环境越复杂、越华丽越好，到一定程度，必然又从繁到简，这是一个发展过

程。所谓的“简”，就是自然的环境。没有什么潮流能够永存，只有大自然是永存的。
环境设计者必须具备专业知识
环境是一个很专业的领域，不是谁都能来做的。现在环境热，搞建筑的、工艺美术的、雕塑的、农业的、林业的都来搞环境，好的方面是

给这个行业注入了活力，坏的方面是设计者缺乏专业知识，造成干什么行吆喝什么，比如做雕塑的就热衷于在小区里做大雕塑，雕塑大了

广场就得大，路就得宽，路都宽了，树就种不下了，这样就根本不是居住区的环境了。再比如，既然环境应以生态为主，设计者要知道树

木、花草的习性，懂得营造小气候，不具备生态知识根本不行。
环境空间尺度要合理
环境必须能让住户参与，所以要有小广场、小亭子。但场地是为人服务的，必须适合人的尺度，不能把住宅区的环境设计成公园、大游乐

场。环境中场地尺度不合理，有设计的问题也有开发商的问题。那些认为广场越大、越气派越能显示开发商气魄的观点，根本就没有考虑

到住户的需要。2000万的工程用1000万做个广场，搁天安门边上会比较合适，但决不是家的感觉。
不能一味地批判“环境时尚”
当然，对不同风格的园林也不能一概持批判态度，环境和穿衣服一样，是有时尚感的，不能一刀切，比如南非做出来荷兰的庭园，到现在

成为著名文物景观，有什么不好？世界文化人类共享，大家既然没有见过欧洲的，就给他做个欧洲的开开眼界，也没什么不好的，住户还

会因此产生自豪感。事物都有一个发展的过程，等以后人们的眼光提高了，文明程度增强了，自然的、生态的环境，自然会成为新的时尚

。
城市公共建筑用地
按照城市建设总体规划所作为的布局，为公共建筑建设划定的用地
挖顶
通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
土地使用权的转让
土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与
土地附属物
地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。
代物清偿
亦称《替代清偿》或《代偿履行》。指在债权人同意的情况下，债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。
土地使用权期满的法律后果
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申

请续期。
土地使用权出让年限
土地使用权出让的最高年限是：
　　　一、居住用地七十年；
　　　二、工业用地五十年；
　　　三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
　　　四、商业、旅游、娱乐用地五十年；
　　　五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受

土地使用权。
起步价
某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价

。房产广告中常表为“×× ×元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意.
预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准
均价
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某

高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
房地市场价
指房产及土地使用权在房地产交易市场成交的价格。房地市场价的形成方式有协议、拍卖、招标。房地产交易鉴订房地产管理部门代表政

府，按规定，对房地产交易活动及后果的审查和确认。
土地买卖
土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人，并依约向后者索取一定价金的法律行为。
过渡房
通常指暂住房及暂时作某一活动的房屋。
飞地
又称《插花地》，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
土地档案
记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。
住宅的公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发

商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。
典屋回赎时效期限
指出典人回赎出典屋的有效期限。该期限按最高人民法院1984年通过的为10年或30年。
房产税、买契税
房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
买契税指因房产买卖，国家向承受人征收的一种契税。
跃层复式如何区别，面积怎么算？
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧

室、书房、卫生间等。
生地
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
熟地
熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
公寓式住宅
公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独

使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及

其家眷中短期租用。
塑纲门窗的种类
推拉窗：
　　分左右、上下推拉两种。推拉窗有不占室内空间的优点，价格经济、密封性好，采用高档滑轨，开启灵活，窗扇受力状态好，，但通

风面积首一定影响。
翻转平开窗：
是国外应用广泛的窗型，其技术含量较高。它通过转动持手选择门窗的关闭，向内手开及顶部向内上悬，从而达到密封、通风及防盗的目

的，其五金件多为国外进口，价格相对较高。
平开窗：
最传统的窗型之一，应用范围最广，分内开、外开两种。内开启便于擦窗，但开时占据室内空间，若制作或安装不当，雨天会向内渗水。

向外开的窗扇，防水性能好，开启时不占室内空间，但遇大风大雨易损坏，对五金件强度要求较高。平开窗的最大特点是密封性好，窗扇

能全部打开，便于通风，结构简单。缺点是五金件成本高，价格较贵。
射窗：
射窗结构与平开窗相似，只是铰链（合页）安装的位置不同，安装在窗扇顶部。射窗教适合厨房、卫生间等小窗户。
住宅自有化
所谓住宅自有化, 是指城市居民个人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一种住宅私人所有的形式。
房屋状况
指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及建成年代等状况。指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及建成年代等状况。
房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积包括使用面积和公共面积二个部份。

　　决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。

　　那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？

　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？

　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

　　买房的第一步：明确购房目的

　　——无数遍地问自己：为什么要买房？

　　——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？

　　1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？

　　一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。

　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？

　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

B.购房能力评估

C.购房区域分析和房屋类型

D.注意事项:

价格:

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）

　　交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达

　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

　　户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

位置:

如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：

　　１．城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。

　　２．交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地

　　３．城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。

　　４．生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

　　５．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。  

面积:

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

　　套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于２．１米，其余部分最小净高不低于１．５米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的１／２折算计入使用面积。

　　套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和。

　　公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为０．４左右。

格局:

室内现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

　　其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应

　　再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。

　　主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

　　厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

　　对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。

户型结构:

随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。

　　（一）根据使用选择户型

　　对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、

　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。

　　（二）各地户型各有差异

　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。

　　（三）室外景观成新宠

　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

　　（四）先厅后卧，顺序选择

　　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。

　　另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在３．９米以上较为适宜，至少也应满足３．６米。

　　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。

朝向:

在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费

　　消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。

　　在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。

　　一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。

　　现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。

楼层:

低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

　　大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。

　　一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。

设施:

业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会

　　另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。

　　至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。

设计：

（－）房屋间距窄

　　人们发现，这几年城市的建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬的地步。如果你住在八楼伸出手来几乎可与对面一幢的住户在空中相握，而住在低层次的，白天却要开灯，过着近似暗无天日的生活。过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房的私密性。造成这一局面

　　（二）面积短缺

　　据中国社会调查事务所的一项调查表明，住户在对商品住房的投诉中，其中有8O％是反映面积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧，而买商品房的短斤少两现象，百姓是十分痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这样造成的损失会更大。因此，国家对此有了规定，并相继出台一些相应措施进行规范。但百姓还是希望，开发商能自己约束自己，以实实在在的面积来对待消费者，因为用政府行为来制约房产短斤少两现象，运作起来一时也非易事。

　　（三）室内设计欠科学

　　在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。而事实上，一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。120平方米的住房竟然只有两室两厅，厕所竟然没有窗户……因此，消费者希望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者的角度去设计。首先可采用内涵挖潜式，在固定的面积中进行内涵挖潜，避免面积浪费，充分利用空间，这样的住房设计会讨百姓喜欢。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动脑筋。譬如如今一些开发商针对住户洗衣机不好摆放的情况，在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣；有的开发商在建设中就将空调管线等预先装好；厨房的排烟口先留好……

　　（四）公共空间少

　　这主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，许多住户是深有体会的。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地方。住在这样的住宅里，何谈生活质量的提高？值得高兴的是，一些有眼光的开发商，开始注意营造良好的居住环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜花钱建起屋顶花园，在走廓上预留绿化带。同时，留下一些让住户健身的空间。一些开发商以此为卖点竟收效很大。所以，百姓希望开发商都以发展的眼光看问题，要善于留一定的公共空间，保持一定的绿化率，预留给住户健身、活动的空间。

质量：

为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。

　　门

　　（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

　　（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

　　（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音

　　（４）窗

　　（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？

　　（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？

　　（７）窗户玻璃是否完好？

　　地板

　　（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

　　（９）地板间隙是否太大？

　　（１０）柚木地板无大片黑色水渍？

　　（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？

　　顶棚

　　（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身

　　（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

　　（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？

　　（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？

　　厨厕

　　（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

　　（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

　　（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

　　（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？

　　（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

　　（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

　　（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

　　（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？

　　其他

　　（２４）壁柜门是否牢固周正？

　　（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 　　（２６）试煤气热水器开关是否妥当？

　　以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。

环境：

在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环

　　环境=绿化率

　　住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

　　单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

　　小区景观“中看”就行

　　我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

　　小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

　　过多追求环境个性

　　居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。

　　环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。

 　　如何挑选一套性价比高的小户型？至少有四大陷阱是购房者需要提高警惕的。

 　　陷阱1：小户型=小面积

 　　打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。

 　　由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间特别注意，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。

 　　按照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注意就掉进陷阱了。如果户型图上没有标注相关尺寸数据，一定要请售楼员介绍清楚，并写下来，以免万一日后追究责任有理说不清。

 　　陷阱2：东西朝向、南北不通风

 　　如果单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。

 　　因为地理纬度、气候的关系，杭州住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。

 　　要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的，最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。

 　　为了解决南北不通风的问题，万家花城在户型设计中加入了空中连廊，改善了中间套的通风问题，倒是可以借鉴一下。

 　　陷阱3：户型不方正，使用率低

 　　小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。

 　　对户型图不熟悉的人，常常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判断一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。

 　　比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的感觉？

 　　陷阱4：露台、阳台、入户花园面积过大

 　　一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠送面积甚至常常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但业内人士提醒说，从今年开始杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定，根据这样规定，阳台、入户花园的面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。

  　挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。